ビル管理とは

ビルはただ所有しているだけでは、安定収益をえられるものではございません。
建物の設備メンテナンスや入居者の募集、賃料請求など様々な業務がございます。

ビルの種類や規模にもよりますが、電力、空調、給排水、ボイラーなどの多くの設備、建物を快適に運用していくにはこれらの設備を維持管理する必要がございます。
ビル管理に環境基準が定められており、その準拠が必要になります。
この基準が守られているかどうか測定・点検し、基準に合うよう、清掃やメンテナンスを行い維持調整対応をおこなっていきます。

また、設備機器の運転・監視、点検、整備、保全および記録などを行います。
建物全体の安全を考慮していく上で電気設備、ボイラー設備などの保守、空気環境測定、飲料水貯水槽の清掃や水質検査などや法廷点検・性能検査を行い全設備に対して保全を行います。

常に定期的な点検や検査、利用者へのヒアリングを行い、経年変化にも応じた設備メンテナンスを実施、法定点検などの点検業務を行いながら、異常や不具合に対応しトラブルを未然に防いだりし快適なビルの維持とメンテナンスを行います。

【参考】https://www.j-bma.or.jp/contents/bmtaikei/

ビル管理では、建物を利用されている方たちへの安全の確保が必要となります。ビルの安心・安全を守る施設保安警備・防災業務の中でも、リスクマネジメントは重要な項目であり、普段からの非日常的な事態を想定した対策が必要です。当社では、ITを導入したシステム管理や責任感を重く持った警備員を配置するなどし、全力で施設の安心・安全を守り続けます。

オフィスビル、商業施設、宿泊施設、医療施設、教育施設など、様々なセキュリティ面での課題に対して、お客さまと一緒に警備ニーズを調査、分析し最適な警備プランをご提案いたします。
またお客様の状況やご要望に応じて、各種専門資格（施設警備、雑踏警備、防火管理者、自衛消防業務など）を保持した警備員を選択、配置する場合もございます。

・総合消防設備保守点検（消防法）1回／年
・外機消防設備保守点検（消防法）1回／年
・連結送水管耐圧試験　1回／3年
・スプリンクラー設備保守点検（消防法）1回／年
・排煙設備保守点検（法定）1回／年
・防火対象物定期検査（法定）1回／年
・消防訓練　2回／年

など、様々な法的点検がありますので、対応が必要になります。

また、人的警備としての建物のセキュリティ保持の観点から警備センサーや監視カメラを導入し、建物への侵入や火災などへの対応が必要不可欠になります。
巡回警備の場合は、警備する対象施設や区域内を巡回し、火災・盗難などの事故発生予防のための安全点検や第一発生を検知した際、それを最小限にくい止めるなどの業務を行います。

建物には、毎日、様々な利用目的で大勢の人々が出入りしています。
少しの汚れや少量のゴミなどをそのまま放置したままにすると建物内外は、段々ゴミなどが溜まり、生活・利用する上で不適当な状況になります。このような状況にならない為にも、清掃が必要となります。
【清掃】には、建物の
「衛生的な環境を保つ」
「建物の寿命を長くする」
「美観景観の維持」
という３つの目的があります。
その他、建物には小動物（ねずみ等）・害虫駆除、鳥害など様々な対応が必要となり、防止・改善するためには、日常的・定期的なメンテナンス（駆除や清掃など）が重要となります。

快適な建物として提供する必要がありますので、日々の清掃や衛生面は重要な課題と言えます。
清掃業務は床面だけでなく、壁面や扉、設備など、各部屋の特性により美観・衛生を維持する業務です。

最近の清掃管理の方法は、事後清掃から予防清掃に変わってきています。建物内に汚れを持ち込ませない清掃、汚れる前に処置し定常的に美観・衛生を保持する清掃方法です。洗浄作業を排除したドライ方式は、現代のビルにふさわしい清掃方法だと言えます。

このように最近の清掃管理業務は、単純な清掃作業の積み重ねではなく、専門的な知識と管理能力が要求されるようになりました。清掃管理業務の専門家として、60万人のクリーンクルーのなかから「ビルクリーニング技能士」が養成されています。

テナントの入居数やビルの資産へも影響がありますので、常日頃の保持が必要となります。

・日常清掃
・定期清掃（トイレや床、水廻り、排気口などの清掃）
・共用部のメンテナンスや不備の確認
など

「ビル衛生管理法」に基づく衛生管理業務は、建物内の空気環境測定や害虫駆除、飲料水の水質検査、給排水設備の清掃などを行います。

「プロパティマネジメント」と言われており、オーナーの代わりに、不動産経営や維持管理をし、資産価値を維持または向上するサービスです。
シェアハウスの成功によりオーナー意識が変化し始めます。最近では管理・運営次第で不動産の価値があがることを不動産オーナーも認識しはじめています。
ほか、オフィスをコワーキングスペースに、月極駐車場を時間貸し駐車場にするなどで、不動産価値を上げる。どちらも新しい管理・運営に変更し、不動産の価値が高まります。このように住宅系に限らず、オフィスや商業施設といったあらゆる不動産において、プロパティマネジメントはその価値を高める役割をとなっています。

日本の人口減少は賃貸事業の空室率上昇の要因となり、今までの単なる部屋貸しでは、不動産の価値が下がるようになってしまいました。この価値下落を補うのがプロパティマネジメントの仕事になります。プロパティマネジメントという施設運営力を付加し、住宅やオフィス施設の価値を維持向上できます。

そして、テナントの空室を埋めるために「より早く」「効率よく」そして質の高い客付けを行うことができる「リーシング」も上げられます。賃貸物件の借り手がつくまでサポート業務を行います。

不動産賃貸業において、空室リスクは最大の懸案事項。空室対策の様々な取り組みを行っていますが、簡単には改善されないのが実情です。
空室対策で多いものが、リフォームや広告ですがそれだけでは対策になりません。部屋を借りるオーナーの考えを整理し、要望を明確にとらえることが、空室リスクから逃れることにつながっていきます。

不動産の運営に不可欠なビル管理。
ビルはただ所有しているだけで、安定的な収益が得られるものでは無く設備のメンテナンスやテナントの募集、賃料の請求など様々な業務が発生します。

入居者様が退去される際に必要なのが、店舗・事務所などでも借りる際の最初の状態に戻すという業務が必要になります。
現状回復時（内装の解体や全撤去など）には、その資金のトラブルが多いため、契約時の契約内容の確認は、借りる側、貸す側の両方での確認を必ずされた方がよいでしょう。

ビル管理には資格があり、ビルメンテナンスを行う上で基本とされている資格
「第2種電気工事士」「危険物取扱者乙種４類」「ボイラー二級技士」「第3種冷凍機械責任者」があります。

■ビル管理士（建築物環境衛生管理技術者）
「建築物環境衛生管理技術者」通称「ビル管理士」は、特定の建築物の環境衛生を維持管理することを目的とした国家資格。
面積3000㎡（学校の場合は8,000㎡）以上といった特定の建築物（映画館、劇場、図書館等）においては、建築物の維持管理が環境衛生上、適正に行われるように監督させるため、ビル管理士選任義務があります。

ビル管理士は、ビルの最高責任者という位置づけとなる。
・建築物の維持管理計画の立案
・計画に対する実行と指揮監督
・建築物の測定、検査結果の評価と問題点に対する改善案の作成
などが主な業務となり、とりまとめたものを、ビルオーナーやテナント等へ意見を申し出たりもしなければなりません。